一、运营类园区平台公司内涵及特征
运营类园区可以看成三类园区中最高级的形态，是前两种园区发展的方向，但是作为已经是运营类园区平台的企业也面临着转型发展的要求。我们所熟知的张江高科便是这样一个园区，其发展的步伐便是在不断的转型，经历了土地一二级开发、产业载体开发，一直发展到如今的功能平台开发即运营类园区这一高级阶段。
运营类园区可以理解为不仅仅包含土地开发和产业载体、功能载体建设，更加注重于“平台作用”的发挥，投融资平台、交易展示平台、公共研发平台、公共检测平台、工业设计平台以及人才服务平台等是运营阶段要解决的任务。因而，运营类园区平台公司是以功能平台搭建为主要园区运营方式，以行业投资为主要盈利模式，致力于与园区内的企业成为伙伴关系的平台企业。运营类园区平台企业的特征恰恰表现在其内涵中，大体而言，与建设、开发类园区平台企业不同的是其运营思路从传统的“地产思维”变成了“投资思维”，其运营手段自然也从“房东+收租”等方式变成了“股东+分红”，其盈利点从不可再生的土地资源出让到新型领域高科技行业的投资回报。
二、企业功能定位及发展路径
张江高科技园区从1992年7月成立时的一穷二白，到如今构筑起生物医药创新链、集成电路产业链和软件产业链的框架；从吸引外资企业为主到大力扶持本土高新技术公司，已经走过27个春秋。张江高科技园区开发公司（张江集团）随着园区的发展也在不断调整定位和发展思路。
（一）张江集团的定位
初期，张江高科定位为简单的科技地产开发和土地批租，以土地转让为主营业务，园区真正的运营者是张江集团下属“基地公司”，这些“基地公司”与张江高科属于平级的兄弟单位。张江高科开始探索更多的向创新服务、产业投资方向转变。
近年来，逐步摆脱传统产业地产开发运营商的单一模式，提出了以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。
张江集团定位演变路径 资料来源：中指研究院综合整理
（二）张江集团的业务模式
张江集团的业务可以分成三大部分，科技地产开发运营、高科技产业投资、创新服务业务等。
1、科技地产开发运营业务
一方面，张江集团对房地产市场大环境科学判断，采用股权转让等多种途径的销售方式，创新性的提出“房东+股东”的运营模式，以此应对市场需求的变化，及时对房地产经营进行转型。另一方面，立足当下，着眼未来，转向高科技产业功能载体建设，以产城融合为目标和导向，从产业、环境等方面入手，把张江“园区”打造成区域生态环境优美，各项配套设施完善的“张江科技城”。
2、高科技产业投资
高科技产业投资是张江高科利润的重要来源。利用其园区开发运营商的先天优势，选择优质企业投入资本，这一方式能够起到在吸引优质企业入驻的同时分享企业成长红利的“双重作用”。通过直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，对外实际完成股权投资总额6.28亿元，其中直投项目中的百事通、赛赫智能等均为新三板上市企业。
3、创新服务业务
张江集团不仅仅为园区企业提供基本的空间载体，更为企业提供多类别和高质量服务，它实质是对客户价值的二次开发，充分挖掘潜在的客户需求，在帮助园内企业做优做强的同时，也将培养园区新的盈利增长点。其中最为有影响力的是“895营”，以“895营”为载体，把天使投资、担保融资与新型孵化器紧密结合，为企业提供创投、小额贷款、担保、银行、券商、上市服务等全程“一站式”资金链平台服务，打造国家级科技金融服务中心。张江高科孵化器已为园区近800家中小企业提供公共孵化平台支持，与近300家中介服务机构建立“服务超市”，孵化范围近10万平方米，累计引进中小企业400余家，平均孵化时间2.15年，巨大创新“宝库”资源有望被深度挖掘。
三、企业转型方向分析
张江集团在园区类平台公司中已经是名列前茅的佼佼者，其资源雄厚、定位清晰、发展方向明确，可以说是很多公司转型发展的目标。就其自身而言，也并非可以“高枕无忧”，也需要不断的求变，适应环境的变化、满足企业需求的变化、紧跟城市发展的变化。
（一）培育瞪羚独角兽，促进平台化转型，发展新经济。
园区平台企业真正的“平台化”是一条转型的必经之路。现今，最先进的生产力是独角兽企业和瞪羚企业，通过园区城投公司搭建资源平台、功能平台帮助独角兽企业和瞪羚企业实现发展。而能否实现平台化转型，关键在于能否更新观念，用新经济的新思想来统领发展。平台化转型重心在于平台生态的搭建，将服务于企业成长、产业促进和智库服务的服务供应商集中于平台上，才是平台化真正的达成。
（二）盈利模式更新，加快新旧动能转换。
新旧动能转换是全国上下都要面临的一个重大议题。对于园区来说从传统产业到新兴产业的转换，对园区企业来说是盈利模式的更新迭代。摆脱地产思维向行业投资思维转变是促进运营类园区企业发展的重要支撑点。
（三）加强前沿科技创业和探索场景创新。
运营类产业园区应该更加重视科技创新。第一，前沿科技创业。应该学习中关村和西安支持前沿科技创业的制度，前沿科技创业是加强原始创新的关键。第二，产业共同体。此类园区发展应以前沿科技研发及其商业化为目标，强调基础性研发和商业化应用研发同时进行；在研发过程中，要重视科学家与企业家的高度配合，并且需要风险资本持续投入给予支持。第三，加强场景创新。未来发展的趋势中不仅是科学城建设，所有的园区建设都需要智慧化，智慧园区是园区未来的发展趋势。
